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Leis de condomínio: tudo que você precisa saber sobre

Leis de condomínio: tudo que você precisa saber sobre

Uma das grandes vantagens da carreira de corretor imobiliário é ter várias áreas nas quais atuar e uma delas é a de administração de imóveis. No entanto, os condomínios são cheios de nuances legais que devem ser respeitadas, até para garantir a tranquilidade em um espaço de convivência entre pessoas que, na maioria das vezes, são completamente diferentes entre si. Por isso, fique atento: das municipais às da própria Constituição, veja o que você precisa saber sobre as leis de condomínio.

Código Civil aponta as principais direções

São muitas as leis relativas aos condomínios, mas fica muito mais fácil compreendê-las sabendo que é o Código Civil que as rege: são nada menos que 27 artigos sobre o assunto abordando temas que vão desde as decisões tomadas nas assembleias de condôminos à explicação sobre fração ideal, passando pelo barulho máximo permitido, multas e até a extinção do próprio condomínio.

Só que o Código Civil brasileiro é relativamente novo, feito em 2003. Antes disso, o que regia isso tudo era uma lei de 1964, a Lei 4591. Só que ela não foi totalmente substituída pelo CC, só grande parte dela. Para os advogados, esses artigos da lei de 1964 levam o nome de “derrogados” – que, pelo dicionário, significa “abolido”, “suprimido”, mas também depreciado e revogado.

O que aconteceu com as outras leis? Continuam valendo, porque, na prática, não foram revogadas. Então os condomínios hoje, na verdade, têm duas fontes legislativas, que são o Código Civil brasileiro (principalmente em seus artigos que substituem a lei anterior) e a Lei 4591/64 (que ainda está ativa e que até hoje trata da incorporação imobiliária).

Mudanças recentes no Novo Código de Processo Civil

No primeiro trimestre de 2016 entrou em vigor o Novo Código de Processo Civil, de acordo com a Lei 13.105/15, que na verdade é uma atualização do CC e que, como não poderia deixar de ser, trouxe mais modificações relativas às normas dos condomínios, principalmente visando agilizar processos. As principais modificações são relativas à:

Citação

Art. 248. – “Deferida a citação pelo correio, o escrivão ou o chefe de secretaria remeterá ao citando cópias da petição inicial e do despacho do juiz e comunicará o prazo para resposta, o endereço do juízo e o respectivo cartório.”

4o  “Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.”

Art. 252.  – “Quando, por 2 (duas) vezes, o oficial de justiça houver procurado o citando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, voltará a fim de efetuar a citação, na hora que designar.”

Parágrafo único.  “Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a intimação a que se refere o caput feita a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.

A ideia, nesse caso, é agilizar os processos de citação e o trabalho dos oficiais de Justiça.

Despesas nominais

Art. 784. “São títulos executivos extrajudiciais:

X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas (…)”

Dessa forma, acabam as ações de cobrança de despesas condominiais pelo procedimento sumário, devendo ser cobradas judicialmente através de ação de execução.

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E as convenções anteriores ao CC, como ficam?

Como as regras dispostas nas convenções não correspondem à realidade atual, o assunto é bastante controverso, gerando discussão entre advogados de entendimentos diferentes. Um caso clássico desses pontos conflitantes é no que diz respeito à retirada do síndico do poder, já que pela lei de 1964 deve haver concordância de dois terços dos condôminos, enquanto pelo CC basta maioria simples (Art. 1.349). Alguns defendem que a convenção deve seguir o trâmite antigo, já que a qualquer hora poderia ter sido modificada e atualizada pelos condôminos, e outros de que estes pontos deveriam ser anulados, fazendo valer o CC.

Outras normas que regem os condomínios

Ainda que seja fundamental que as normas internas dos condomínios não se choquem com as leis (municipais, estaduais e federais e a própria Constituição, já que é a lei soberana no país), é importante levá-las em consideração: a convenção e o regimento interno. No entanto, o que se vê na prática são arbitrariedades em nome da suposta “soberania” da assembleia, que, na verdade, não existe, uma vez que ela deve sempre estar subordinada à legislação.

Este fato é especialmente importante em relação a conflitos até bastante comuns. É o caso, por exemplo, de assembleias que decidem deixar o condômino inadimplente de fora do sorteio de vagas da garagem (o morador acaba sofrendo uma dupla sanção, a que já existe na Justiça e a de ficar com as piores vagas), aplicação de multa superior a 2% (o CC reduziu de 20% para 2% o percentual máximo que pode ser cobrado) e a obrigatoriedade de entrar com o cachorro no colo (pode-se apenas obrigar o que a lei determina, o uso de focinheira nos estados em que essa determinação existe).

Ao agir rigorosamente dentro dos parâmetros das leis que regem os condomínios, o administrador terá muito mais embasamento para resolver mesmo as situações mais polêmicas com desembaraço e profissionalismo.

Ainda ficou alguma dúvida? Como você resolve estes problemas? Conte para nós a sua experiência aqui nos comentários!

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Matheus Mesquita

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